Un contrato de alquiler mal revisado puede generar conflictos costosos. Sepa qué puntos son negociables, cuáles son abusivos y cómo protegerse antes de poner su firma.
La Ley de Alquileres N° 27.551 y sus modificaciones establecen el marco normativo para los contratos de locación de inmuebles en Argentina. Si bien la ley es protectora del inquilino en varios aspectos, muchos contratos contienen cláusulas que —por desconocimiento del locatario— le son desfavorables o directamente nulas. Revisar estos puntos antes de firmar puede evitar conflictos serios.
1. El plazo mínimo legal
La ley establece un plazo mínimo de tres años para las locaciones habitacionales. Cualquier cláusula que fije un plazo menor es nula de pleno derecho y se tiene por no escrita. Si el contrato que le ofrecen es por menos tiempo, tiene fundamento legal para exigir el plazo completo.
2. El índice de actualización del precio
El precio del alquiler debe actualizarse anualmente según el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el BCRA, que promedia la inflación (IPC) y la variación salarial (RIPTE). Cualquier cláusula que establezca actualizaciones semestrales, trimestrales o indexadas a otro índice es nula. Verifique que el contrato especifique claramente el ICL.
3. Las expensas ordinarias y extraordinarias
Por ley, el locatario paga las expensas ordinarias (gastos de mantenimiento del edificio). Las expensas extraordinarias (obras de mejora, reposición de instalaciones, etc.) son a cargo del propietario. Un contrato que traslade las extraordinarias al inquilino contiene una cláusula abusiva que puede impugnarse.
4. El estado del inmueble al inicio
Exija que se labre un acta de estado del inmueble con fotografías fechadas antes de ingresar. Este documento será su principal defensa frente a reclamos del propietario al momento de la devolución. Si el inmueble tiene deficiencias, quede constancia escrita antes de firmar.
5. La garantía exigida
La ley enumera las opciones de garantía que puede ofrecer el inquilino: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o garantía personal del locatario (con recibo de sueldo). El propietario no puede exigir más de una garantía simultáneamente. Si le piden dos garantías a la vez, tiene derecho a negarse.
6. Las cláusulas de rescisión anticipada
La ley permite al locatario rescindir el contrato antes del vencimiento, notificando con la antelación estipulada y pagando una penalidad que no puede exceder el equivalente a un mes y medio de alquiler si la rescisión ocurre durante el primer año, o un mes si ocurre después. Un contrato que fije penalidades mayores tiene cláusulas nulas.
7. La devolución del depósito
El depósito de garantía no puede exceder el equivalente al primer mes de alquiler al momento de la firma. Al finalizar el contrato, debe devolverse actualizado por el mismo índice que rigió las actualizaciones del precio. Si el propietario retiene el depósito sin causa justificada, el locatario puede reclamarlo judicialmente con más intereses.
Antes de firmar cualquier contrato, una revisión profesional breve puede ahorrarle mucho dinero y conflictos a lo largo de años de alquiler. Contáctenos para una revisión sin cargo.