Si lleva más de diez años poseyendo un inmueble de manera pública, pacífica y continua, puede iniciar el proceso para convertirse en su dueño legal. Le explicamos cómo.
La prescripción adquisitiva —también llamada usucapión— es el instituto jurídico que permite adquirir la propiedad de un bien inmueble por el transcurso del tiempo, siempre que se haya poseído de manera pública, pacífica, continua y no interrumpida. Es una herramienta fundamental para regularizar situaciones de hecho que existen desde hace décadas en Argentina.
¿Cuáles son los requisitos?
El Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1897 y ss.) establece los requisitos para la prescripción adquisitiva. El principal es la posesión: usted debe comportarse como propietario, pagando impuestos, realizando mejoras, habitando el inmueble o ejerciendo actos posesorios concretos y verificables. Esa posesión debe ser pública (visible para todos), pacífica (sin violencia), continua (sin interrupciones) y durante el plazo legal.
¿Cuánto tiempo hay que esperar?
El Código Civil y Comercial distingue dos supuestos. Si el poseedor tiene justo título y buena fe, el plazo es de diez años. Si carece de título o actuó de mala fe, el plazo se extiende a veinte años. En ambos casos, es posible "unir posesiones": sumar el tiempo de posesión de un antecesor (por ejemplo, el tiempo que lo poseyó quien le transmitió la posesión).
¿Cómo se acredita la posesión?
La posesión se prueba con documentos como recibos de pago de impuestos y servicios a nombre del poseedor, declaraciones testimoniales de vecinos, fotografías fechadas de las mejoras realizadas, contratos de servicios o seguros, y cualquier otro elemento que demuestre el comportamiento de propietario. Cuanto más completo y ordenado esté el archivo documental, más rápido y sólido será el juicio.
El proceso judicial
La prescripción adquisitiva se tramita por vía judicial a través de un juicio ordinario. El demandado es el titular registral del inmueble (o sus sucesores). Si el inmueble no tiene titular registral —porque nunca se escrituró o se desconoce el dueño— el demandado es el Estado. Obtenida la sentencia, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y el poseesor se convierte oficialmente en propietario.
¿Y si el titular aparece durante el proceso?
La sola interposición de la demanda judicial interrumpe la prescripción respecto del titular registral. Si éste aparece y demuestra que la posesión nunca fue continua o que la interrumpió, el proceso puede complicarse. Por eso es esencial iniciar el trámite con toda la documentación en orden y con asesoramiento especializado.
¿Cuánto cuesta?
Además de los honorarios del abogado, el proceso genera tasas judiciales y gastos de mensura del inmueble. Sin embargo, el resultado es la escritura de una propiedad que antes solo era una situación de hecho. Para la mayoría de las familias que poseen un inmueble sin título, la inversión se justifica ampliamente.